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房产税"靴子"要落了?不是房价利空,反是利好?

时政新闻 | 来源:每日经济新闻 | 2016-10-27 10:34:02 | 我要分享

相信你们已经听说了,最近国务院提出了“建立个人收入和财产信息系统”。甚至连时间表都有了。

税务总局预计,2018年实现与个人收入和财产信息系统互联互通。

“互联互通”,官方解释就是在确保信息安全和规范利用的前提下,多渠道、多层级归集居民和非居民个人的收入、财产等相关信息,运用大数据、云计算等技术,创新收入监测方式方法,提升居民收入信息监测水平。

消息一出,很多人就“炸”了,因为之前说房产税不易开征,难就难在信息打通,现在能通了,是不是房产税“靴子”就要落了?!

之前就有报道称,房产税可能最早在2018年开征。(税务总局给的时间表正好是2018年啊~)

网上有段子就称,房产税就是“导火索”,一旦开征,或将引发房价暴跌。

但是,邦地产扒了扒已经实践了房产税的城市/国家的情况发现,看空者恐怕要失望了。因为无论是香港,还是美国,它们在开征房地产税之后,这部分税收都被用来提升公共服务和配套设施,反而使得城市对人口更有吸引力,客观上让区域的土地和房屋价值进一步升值!

房产税开征,“靴子”越来越近

无可否认,“信息系统落地”,的确能为将来房地产税改革和征收铺好道路。

因为房地产税想要在全国推广,首先需要全国统一基础数据,而这必须通过税务总局这个平台来做。

当这些数据信息实现了全国统一联网后,每个人拥有的房地产产权数量、布局等具体情况将“无所遁形”。

土地财政格局也或被打破。以往土地出让金是地方政府收入的重要部分。就过去八年而言,土地出让金平均占地方政府本级收入的48%。

业内人士估计,未来房产税能占到地方财政收入的10%-30%。虽然要想用房产税完全取代土地出让金对地方财政的支持,有困难,但无疑能缓解土地财政导致的尴尬境况。

举例来说,目前上海房产税实行0.4%~0.6%的差别化税率,重庆房产税为0.5%~1.2%。在0.5%的房产税税率假设下,针对房屋市值征收的房产税能占到地方本级收入的约10%;若房产税为1.5%,则对地方本级收入的贡献30%。

不过,如果还有每人 20 平的减免,房产税的贡献会小一点,在 0.5%和 1.5%的税率下,房产税能占到地方本级收入的 4%和12%。

因为房产税,房子更值钱

这是对土地财政而言,但有人一直认为征税对楼市则是大利空。因为一旦开征房产税,可能会让买房的人减少,卖房的人增多,进而引发供应增加需求减少,最终使得房价下跌。

其实,从需求端来看,无论针对存量房还是增量房,房产税都能一定程度上抑制投资性需求。比如,重庆模式之下,对大户型、独栋别墅等住宅需求的抑制就比较显著,但对刚需的影响不大。

而且,从国外的经验来看,房产税的征收对房地产行业和经济,不仅没有副作用,反而好处多多。

目前各国征收房地产,普遍依据房地产评估价值,作为计税依据。房屋升值越多,政府征税越多;反过来,如果房价下跌,会导致征税金额下滑。这也促使各国更愿意将房产税收入用于改善地区的治安、医疗、教育以及其他的公共福利。

举个例子,在香港,与内地所指的房产税相对应的,香港称为“差饷”,纳税主体是租赁、持有或占用物业者。而香港的差饷年税率大概为房产价值的0.2%-0.3%,税率较低,很难影响房产所有人的买卖决策。房屋价格更多受到其他供求方面和经济方面的因素的影响。

而且香港的差饷约占香港政府收入的5%,钱大都被用在了社区配套和基础设施完善上,比如学校、医院道路修缮等。而配套设施的完善,进一步抬高了这些受益区域的房产价值。

同样,在美国房产税的收入,几乎占美国公立学校教育经费的45-50%,房产税较高的地区,公立学校教育水平普遍更优。

可见,房地产税作为地方政府重要财源,将通过对地方公共设施建设的支持,提升区域房产价值,形成一个楼市的良性循环效应。

“房价越高,房产税收得越多,该区域的各种社会福利设施就越完善。”国泰君安证券首席经济学家林采宜就指出。

所以说,房产税开征,房价不一定会跌。公众需要关注的,不是交房产税本身,而是房产税交了之后被用到哪里。如果是备用带了公共服务和区域配套上,房子就会进一步升值。

如果未来,高品质的治安、医疗、教育及其他公共福利设施的建设和维护成本,是来自于该区域居民的房产税收入,房价与公共服务设施的关联性增强,那么房价的走向也或许会更健康。

国泰君安分析师李品科就认为,房产税对房地产市场的影响表现在供给、需求和房价三个方面。房产税的征收能增加房屋的持有成本,释放空臵房屋;能抑制投资性需求,形成房价下降预期。具体影响力度依赖于房产税的高低,以及其他影响供求的因素的状况。

以海外的实践经验,我们国家如果开征房产税,应该也会将收入更多用于公共设施建设和配套公共服务。就这个角度看,房产税的开征不仅不会让房价暴跌,反而可能会进一步促成房屋升值!